Realitné fondy na Slovensku si v prvom kvartáli 2025 pripísali na svoje konto rekord. Objem ich aktív medziročne vzrástol o 12,3 % a prvýkrát prekonal hranicu 2,9 mld. eur. Z celkových aktív podielových fondov tvoria realitné fondy vyše štvrtinu. Naďalej sú tak obľúbenou voľbou slovenských investorov. Vyplynulo to z najaktuálnejších údajov Národnej banky Slovenska (NBS). Aktuálnemu vývoju realitných fondov na Slovensku a v susednom Česku sa kvartálne venuje analytička WOOD & Company, Eva Sadovská.
V analýze sa dozviete:
- Aký je aktuálny vývoj realitných fondov na Slovensku?
- Ako sa zmenila situácia v prvom kvartáli 2025 a medziročne?
- Čo stojí za ich rastúcou popularitou a aký podiel by mali mať v portfóliách investorov?
- Aký vývoj zaznamenávajú realitné fondy v susednom Česku?
Aktíva realitných fondov viac ako štvrtinu z celkových aktív podielových fondov
Národná banka Slovenska (NBS) rozlišuje podielové fondy podľa investičnej stratégie na dlhopisové, akciové, zmiešané, realitné a ostatné. K 31. marcu 2025 predstavovala celková finančná hodnota aktív podielových fondov 11 370,4 mil. eur. Na medziročnej báze bol zaznamenaný nárast objemu o 11,2 % a to vďaka nárastu objemu aktív akciových, realitných a dlhopisových fondov. Oproti predchádzajúcemu kvartálu prišlo k nárastu o 0,5 %, pod ktorý sa podpísali dlhopisové a realitné fondy.
Najväčší podiel na celkových aktívach podielových fondov mali k 31. marcu 2025 naďalej zmiešané fondy s podielom 32,8 %. Znižovanie ich podielu je však neprehliadnuteľné (v závere roka 2021 išlo o podiel 50 %).
Naopak, podiel realitných a akciových fondov sa v posledných rokoch zvýšil. Aktuálne ide pri realitných fondoch o podiel 25,7 % a v prípade akciových fondov o 25,2 %. Dlhopisové fondy boli na celkových aktívach zastúpené podielom 15,8 %, ostatné fondy vykázali ku koncu prvého štvrťroka 2025 podiel 0,5 %.
Realitné fondy na Slovensku dosiahli na konci marca 2025 nové maximum, keď hodnota ich aktív presiahla 2,9 mld. eur
Podľa najaktuálnejších údajov NBS bola k 31. marcu 2025 hodnota aktív realitných fondov 2 919,4 mil. eur. Ide tak zároveň o historicky najvyššiu hodnotu objemu ich aktív. V porovnaní s rovnakým obdobím roka 2024 prišlo k nárastu o 12,3 %. Oproti koncu predchádzajúceho kvartálu bol zaznamenaný nárast o 2,7 %.
|
Ako fungujú realitné fondy? Realitné fondy patria do skupiny podielových fondov, ktoré sú nástrojom dlhodobého kolektívneho investovania. Investovanie do takýchto fondov prebieha prostredníctvom správcovských spoločností. Investori si cez realitné fondy kupujú podiely v administratívnych budovách, v nákupných centrách, v rezidenčných nehnuteľnostiach či v logistických a priemyselných parkoch a v podstate sa stávajú ich spoluvlastníkmi. Od investora sa vyžaduje kapitál, o správu nehnuteľnosti sa postará správcovská spoločnosť. Takéto investovanie sa vyznačuje výnosmi z nájmov a nárastu trhovej hodnoty nehnuteľnosti a je zároveň alternatívou voči časovo a administratívne náročnejšiemu investovaniu do kúpy tzv. investičného bytu. Realitné fondy na Slovensku sú určené pre retailových (bežných klientov) alebo kvalifikovaných investorov a to v závislosti od ich bonity, skúseností, ale aj výšky zainvestovanej sumy – u kvalifikovaných investorov ide o 50 – 100 tisíc eur. |
Realitné fondy v pluse aj v turbulentných časoch. Akým podielom by mali byť zastúpené v portfóliách?
Výnosy realitných fondov sa v dlhodobom horizonte držia nad úrovňou inflácie. Kým ceny tovarov a služieb v rokoch 2017 – 2021 vzrástli o 15 %, kumulovaný výnos realitných fondov dosiahol takmer 20 %.
Aj napriek turbulenciám na finančných trhoch po roku 2022 realitné fondy ako jediné pokračovali v raste a ich výnosnosť od začiatku roka 2022 do konca roka 2023 predstavovala 8,3 %. Rovnako aj vývoj počas prvého štvrťroka 2025 možno označiť na finančných trhoch ako turbulentný, kedy najmä akciové fondy zaznamenali neprehliadnuteľný pokles výnosnosti. Realitné fondy aj v tomto období dosiahli kladný výnos. Vyplynulo to z indexu slovenského investora (ISI100), ktorý je tvorený stovkou najväčších podielových fondov, ktoré sú členmi Slovenskej asociácie správcovských spoločností (SASS). Podľa najnovších údajov ISI100 dosiahli realitné fondy od 1.1.2017 do 31.3.2025 (za 8 rokov a 1 kvartál) kumulovaný výnos 34 % s priemerným ročným výnosom 3,6 % p.a.
Podľa bonity a skúseností investora sú fondy určené pre retailových alebo kvalifikovaných investorov. V prípade fondov kvalifikovaných investorov majú ich správcovia viac flexibility, čo umožňuje dosahovať vyššie výnosy. Niektoré takéto fondy preto dosahujú výnosy viac ako 8 % ročne.
„Realitné fondy na Slovensku sú neodmysliteľnou súčasťou správne diverzifikovaného portfólia, sú považované za tzv. investičnú kotvu portfólia“, konštatuje Michal Kasana, Wealth Management Director z WOOD & Company. Podľa neho by práve realitné fondy mali byť v portfóliách investorov zastúpené podielom 25 až 30 %.
|
Za kvalifikovaného investora sa považuje osoba, ktorá má k dispozícii kapitál v minimálnej hodnote 50 tisíc eur. Zároveň disponuje pokročilými skúsenosťami a znalosťami s investovaním, ktoré preukáže aj prostredníctvom investičného dotazníka. Fond kvalifikovaného investora (FKI) je špeciálny typ investičného fondu, ktorý je určený výhradne pre kvalifikovaných investorov. Tento fond môže investovať do širšieho spektra aktív a používať flexibilnejšie stratégie v porovnaní s bežnými retailovými fondmi. V dôsledku toho prináša potenciál vyšších výnosov. Viac o FKI sa môžete dozvedieť aj tu. |
Wealth manažment je služba, ponúkajúca kompletný prístup k správe majetku prevažne bonitných klientov. Práca wealth manažéra zahŕňa cez personalizované poradenstvo budovanie dlhodobého vzťahu s klientom, založeného na porozumení jeho finančnej situácie a cieľov. Vďaka prístupu k exkluzívnym informáciám ponúka unikátne investičné príležitosti. Wealth manažér udržiava širší pohľad na celkové portfólio klienta, zohľadňujúc nielen finančné investície, ale aj iné typy aktív či podnikateľskú činnosť, čím zabezpečuje komplexnú správu majetku.
Ako sa darí realitným fondom v Českej republike?
V našom pravidelnom prehľade venujeme pozornosť aj kvartálnemu vývoju realitných fondov v ČR. Mnoho investorov zo Slovenska totiž vyhľadáva investičné príležitosti aj tam - realitné fondy retailových i kvalifikovaných investorov nevynímajúc. Aj v Českej republike patria realitné fondy medzi preferované investičné nástroje investorov.
K 31. marcu 2025 boli aktíva realitných fondov v ČR na úrovni 340,9 mld. Kč (13,659 mld. eur) a ich podiel na celkových aktívach podielových fondov predstavoval 18,6 %. Medziročne aj oproti predchádzajúcemu kvartálu došlo k ich výraznému nárastu a to o 36,3 %, respektíve o 13,9 %. Vyplynulo to z aktuálnych údajov Českej národnej banky (ČNB).